Guía completa: Costes e impuestos al compraventa los propiedades en Mallorca, España

En el contexto de la venta de una propiedad en España, es importante tener en cuenta diversos gastos e impuestos. Si bien existen numerosas publicaciones que ofrecen información sobre estos aspectos, en YES! Mallorca Property hemos recopilado los detalles más recientes relacionados con la venta de inmuebles para simplificar su comprensión. Nuestro artículo proporcionará información detallada sobre los matices y procesos específicos de pago de impuestos al vender una propiedad en Mallorca.

Tabla de Contenidos:

1.    Costes e impuestos de la venta de inmuebles en España

1.1. Gastos previos a la venta de la propiedad

1.2. Gastos postventa

2.    Impuesto sobre el Valor Añadido de los Terrenos (Plusvalía)

2.1. Coeficiente máximo anual (periodo real)

2.2. Cálculo del impuesto de plusvalía

2.3. Un ejemplo de cálculo de Plusvalía

3.   Impuesto de plusvalía por la venta de propiedades

3.1. Ejemplo de cálculo del impuesto sobre la renta para residentes en España

3.2. Agunas formas de evitar el impuesto sobre las plusvalías de propiedades extranjeras en España

4.   Previsión del impuesto sobre beneficios – Retención

5.   Impuesto Anual sobre Bienes Inmuebles (IBI)

6.   Gastos Bancarios

7.   Gastos de Agencia Inmobiliaria

8.   Certificado energético

9.   Exención fiscal para residentes extranjeros mayores de 65 años

10. Cómo vender una propiedad en España con una hipoteca existente

11. Gastos adicionales a considerar al vender una propiedad

12. Ventajas y desventajas de vender una propiedad con o sin agencia inmobiliaria

13. Conclusión

14. FAQ

• ¿Cuáles son los costos asociados con la venta de una propiedad en España?

• ¿Cuáles son las implicaciones fiscales al vender una vivienda en España?

• ¿Cómo puedo evitar el impuesto de plusvalía en la venta de mi propiedad en España?

• ¿Cuál es el impuesto de no residente al vender una propiedad en España?

• ¿Cuál es el costo de los honorarios notariales en la venta de una vivienda en España?

• ¿Quién es responsable de pagar los honorarios notariales en España?

• ¿Cuánto cuestan los gastos de gestión inmobiliaria en España?

• ¿Cuál es el costo de la Plusvalía?

• ¿Cuál es la tarifa notarial en España?

Costes e impuestos de la venta de inmuebles en España

Costes e impuestos de la venta de inmuebles en España Para realizar un cálculo preciso de todos los posibles gastos asociados a la venta de una propiedad en Mallorca, es fundamental comprender en qué consisten estos costes y qué factores influyen en ellos.

Gastos previos a la venta de la propiedad:

Impuesto anual sobre bienes inmuebles	0,4% - 1,1%
Tasa anual de recogida de basuras de Basura	100 euros - 200 euros
certificado energético	300 euros
Gastos bancarios	individualmente
Preparación preventa	A partir de 500 euros
colección de documentos	A partir de 400 euros
facturas de servicios públicos	a partir de 300 euros

 

Gastos postventa 

Plusvalía fiscal	calculado individualmente
IRPF impuesto sobre la renta	19% a 23
Comisión de agencia	Del 4% al 7%.
Reserva de plusvalías Retención	3%
Honorarios de los abogados (en su caso)	1%
Cancelación de la hipoteca	200 euros - 350 euros
Notario	a partir de 600 euros

Impuesto sobre el Valor Añadido de los Terrenos (Plusvalía)

Uno de los dos impuestos obligatorios que los propietarios deben pagar al vender su vivienda en España se denomina Plusvalía. Su propósito es proporcionar apoyo financiero a los municipios de las Comunidades Autónomas españolas, convirtiéndose en el segundo aspecto más relevante de su presupuesto después del IBI. Antes de octubre de 2021, el cálculo del impuesto de Plusvalía se basaba en multiplicar el valor catastral del terreno por el número de años de propiedad del inmueble, aplicando un coeficiente anual máximo del 3,5% a dicho valor. El resultado se multiplicaba por el tipo impositivo del 30%. Sin embargo, posteriormente el impuesto de Plusvalía fue declarado inconstitucional por el Tribunal Constitucional español. Tras la supresión, el Gobierno español introdujo un nuevo impuesto sobre la plusvalía del suelo con ajustes. Ahora, el coeficiente anual tendrá un valor máximo en función de los años que el propietario haya poseído el inmueble.

Coeficiente máximo anual (periodo real) 

Hasta un año	0,14
Un año	0,13
Dos años	0,15
Tres años	0,16
Cuatro años	0,17
Cinco años	0,17
Seis años	0,16
Siete años	0,12
Ocho años	0,10
Nueve años	0,09
Diez años	0,08
11 años	0.08
12 años	0,08
13 años	0,08
14 años	0,10
15 años	0,12
16 años	0,16
17 años	0,20
18 años	0,26
19 años	0,36
20 años y más	0,45

El coeficiente anual se ajusta anualmente según las condiciones del mercado y puede ser establecido por cada ayuntamiento. Se recomienda utilizar las cifras proporcionadas en la página web oficial del ayuntamiento para un cálculo preciso.

El tipo impositivo puede ser modificado por el municipio (ayuntamiento) donde se encuentra la propiedad, siempre y cuando no supere el 30%.

La segunda modificación se refiere al método de cálculo del impuesto de Plusvalía. Si el contribuyente puede demostrar que las plusvalías son inferiores a las calculadas según el valor catastral, se utilizará la plusvalía existente como base para el cálculo del impuesto.

El tercer cambio es que cualquier transacción con un periodo de tenencia inferior a un año ahora está sujeta al impuesto de Plusvalía. Sin embargo, el contribuyente puede impugnar el impuesto si puede demostrar que el valor del terreno no ha aumentado.

El impuesto de Plusvalía se aplica en varios casos, como la venta, donación o herencia de bienes inmuebles. El impuesto debe pagarse dentro de los 30 días siguientes a la venta de la propiedad y en un plazo de seis meses en caso de herencia.

Cálculo del impuesto de plusvalía:

1. Valor catastral de los terrenos o plusvalías (se elige el valor más bajo).
2. Coeficiente anual*. Puede variar según el ayuntamiento.
3. Tipo impositivo, que oscila entre el 24% y el 30%*. Establecido por el ayuntamiento. *Dependiendo del número de años de propiedad.

Un ejemplo de cálculo de Plusvalía:

Año de adquisición: 2017.

Precio en el momento de la compra: 300.000 euros.

Año de venta: 2022.

Precio de venta: 450.000 euros.

La plusvalía es de 150.000 euros.

El periodo de tenencia es de seis años.

Aplicamos un coeficiente del 0,16.

En el momento de la venta, el valor catastral es de 100.000 euros.

En este caso, el 60% corresponde al valor del terreno y el 40% al valor del edificio según el catastro.

La base imponible de las plusvalías "reales" es de 150.000 euros * 60% = 90.000 euros.

La base imponible de las plusvalías catastrales es de 100.000 * 60% * 0,16 = 9.600 euros.

La base imponible de Plusvalía será de 9.600 euros por ser el valor inferior.

El importe del impuesto sobre la venta será de 9.600 euros * 30% = 2.880 euros.

CONSEJO: El valor catastral de los terrenos se puede consultar en el último recibo del IBI o en la oficina catastral del municipio.

Impuesto de plusvalía por la venta de propiedades

El impuesto sobre las plusvalías es el segundo impuesto que se debe pagar al vender un inmueble. Este impuesto se calcula teniendo en cuenta la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta, lo que implica que solo se aplica si el valor de la propiedad en el momento de la venta es mayor que su precio de compra inicial.

Es importante destacar que hay una distinción en la forma de pago de este impuesto entre residentes y no residentes en España.

No residentes	Residentes
Tipo fijo 19	El tipo impositivo se calcula en función del importe de las plusvalías.  < 6.000 € Tipo del 19  6.001 € - 50.000 € Tipo del 21  50.001 € < 23% tipo

Es fundamental tener en cuenta que, como residente en España, se requiere proporcionar la documentación necesaria para demostrar la presencia legal en el país al momento de vender una propiedad. Es posible que deba presentar las declaraciones de impuestos de los últimos tres años, una escritura de compra-venta a su nombre con al menos tres años de antigüedad, o un certificado del ayuntamiento que confirme su empadronamiento en España durante los tres años anteriores.

Para los residentes españoles, el impuesto sobre las plusvalías se aplica en la declaración del impuesto sobre la renta del año siguiente a la venta de la propiedad.

Nota: Los bienes adquiridos antes de 1986 en España no están sujetos al impuesto sobre las plusvalías, tanto para residentes como para no residentes.

Ejemplo de cálculo del impuesto sobre la renta para residentes en España:

• Casa comprada en 2015 por 1.000.000 de euros.
• Vendida en 2021 por 1.500.000 euros.
• Los ingresos fueron de 1.500.000 euros - 1.000.000 euros = 500.000 euros (base imponible).
• El impuesto sobre la renta (IRPF) será de 500.000 euros * 23% = 115.000 euros.

Exenciones fiscales del IRPF: Al vender una propiedad en España, se aplican diversas exenciones fiscales del impuesto sobre la renta (IRPF), que incluyen:

• Reinvertir los ingresos para adquirir una nueva propiedad como residencia principal.
• Exenciones fiscales para mayores de 65 años.
• Exenciones para personas dependientes que no pueden mantenerse por sí mismas.
• Cancelar la deuda hipotecaria.

Aquí hay algunas formas de evitar el impuesto sobre las plusvalías de propiedades extranjeras en España:

1. Si cuenta con recibos de reformas integrales o parciales de la vivienda, puede deducir el importe de la reforma de la cuota del impuesto sobre la renta (IRPF).
2. Los honorarios del agente y los gastos relacionados confirmados del proceso de venta de la propiedad también pueden deducirse del impuesto sobre la renta (IRPF).
3. Si el valor de mercado de la propiedad disminuye, puede solicitar el reembolso del impuesto sobre las plusvalías. Sin embargo, este proceso puede ser complejo, por lo que se recomienda buscar la asistencia de abogados especializados en devolución de impuestos.
4. Supongamos que adquiere una nueva propiedad en un país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, que será su residencia principal durante los dos años siguientes a la venta de la propiedad extranjera. En ese caso, tiene derecho a una deducción fiscal.

Previsión del impuesto sobre beneficios – Retención

Este tipo de impuesto se aplica exclusivamente a los vendedores de inmuebles no residentes fiscales en España. Su propósito es garantizar que el vendedor extranjero no deje de percibir la totalidad de los ingresos generados por la venta de la propiedad.

Referencia: Según el Tribunal Supremo español, se considera residente fiscal a toda persona que resida en España durante más de 183 días al año. El único documento válido para demostrar la condición de residente fiscal es el certificado expedido por las autoridades fiscales españolas.

La retención significa que, al momento de la venta, se retiene un 3% del precio de venta cuando un vendedor extranjero vende una propiedad. Esta retención se realiza al momento de la firma de la escritura de compraventa ante el notario.

En consecuencia, el vendedor extranjero recibe únicamente el 97% del precio de venta en el momento de la transacción. Si no se confirma la existencia de una plusvalía, el vendedor puede solicitar la devolución del 3% retenido en un plazo de tres meses después de la venta del inmueble.

Impuesto Anual sobre Bienes Inmuebles (IBI)

En Mallorca y en toda España existe otro impuesto relacionado con la propiedad, conocido como Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). El propietario es responsable de calcular y abonar este impuesto de manera anual, con fecha de vencimiento el 1 de enero de cada año. La base imponible para el cálculo se establece en función del valor catastral del inmueble determinado por el municipio correspondiente al 1 de enero del período de referencia.

El tipo impositivo del IBI suele ser considerado relativamente bajo, ya que el valor catastral tiende a ser inferior al valor real del inmueble. En Mallorca, el tipo medio del IBI es del 0,5%, mientras que en España oscila entre el 0,4% y el 1,2%. En el año en que se realiza la venta de la propiedad, la responsabilidad de pagar el impuesto del IBI recae en la persona que era propietaria del inmueble al 1 de enero, y dicho impuesto debe abonarse en el momento de la venta correspondiente al año en curso.

Gastos Bancarios

Después de la venta de una propiedad, el propietario recibe un cheque bancario por el importe de la venta descontando los gastos en los que haya incurrido, como el impuesto sobre la renta y los honorarios de la agencia. En España, la moneda utilizada en el cheque bancario es el euro. En el caso de que el vendedor sea ciudadano de un país con otra moneda oficial, será necesario abrir una cuenta en un banco español para recibir el pago de manera cómoda.

Es crucial verificar las comisiones bancarias por transferencias y los tipos de cambio al momento de transferir dinero desde bancos españoles hacia otros países. En algunos casos, puede resultar más rentable utilizar plataformas de conversión de divisas en línea o bolsas de valores para realizar la transferencia de fondos, especialmente para ciudadanos del Reino Unido. Sin embargo, además del tipo de cambio, también es importante considerar el importe de la transferencia, los plazos de conversión más cortos y las comisiones por transacción al elegir la mejor opción.

En Yes! Mallorca Property ofrecemos diversas estrategias para que nuestros clientes puedan transferir sus fondos de manera rentable.

Gastos de Agencia Inmobiliaria

En Mallorca y otras regiones de España, es responsabilidad del vendedor pagar los honorarios de la agencia inmobiliaria. Esto difiere de la práctica común en la mayoría de los países de la UE, donde los honorarios del agente son asumidos por el comprador.

La comisión estándar para un agente inmobiliario en la isla es del 5% del precio de venta, aunque este porcentaje puede ser objeto de negociación. El monto de la comisión puede variar en función de diversos factores, tales como:

Contrato exclusivo	La comisión de agencia puede aumentar hasta el 6% o el 7%. En estos casos, una empresa profesional diseñará una estrategia de marketing personalizada para vender su propiedad y establecerá un calendario claro de ejecución. Normalmente, estos acuerdos se firman por un máximo de tres meses.
5% de comisión	Un contrato normal de agencia inmobiliaria. El propietario puede dirigirse a varias agencias o incluso encargarse él mismo de la venta.
El porcentaje es inferior al 5%.	Tenga cuidado. Si le prometen una tarifa inferior a la del mercado, merece la pena que se informe sobre la reputación de la empresa y el tiempo que lleva en el mercado. Las empresas jóvenes suelen atraer a los clientes de esta manera.

Recuerde que los honorarios de la agencia están sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) al tipo del 21% sobre el importe total.

A continuación, se presenta un ejemplo de cómo se calculan los honorarios de las agencias inmobiliarias en Mallorca:

Supongamos que el precio de venta de un piso es de 600.000 euros. En este caso, la comisión de la agencia se calcularía como el 5% de 600.000 euros, más el 5% de 600.000 euros multiplicado por el tipo de IVA del 21%.

Por lo tanto, la comisión de la agencia sería de 600.000 euros * 5% + (600.000 euros * 5% * 21%) = 36.300 euros.

Certificado energético

En el momento de la venta de un inmueble, es necesario contar con un certificado energético válido. En el caso de inmuebles de nueva construcción, dicho certificado tiene una vigencia de hasta cinco años a partir de la fecha de venta, por lo que no es necesario renovarlo. No obstante, en otras situaciones, es indispensable obtener el certificado antes de llevar a cabo la venta. El costo de obtener este certificado puede variar entre 200 y 1.000 euros, dependiendo del tipo de propiedad en cuestión.

Es importante destacar que el certificado energético debe ser emitido por un profesional cualificado en topografía, arquitectura o ingeniería de edificación. La falta de presentación del certificado en el momento de la venta puede acarrear sanciones que superen varias veces el costo de obtención del certificado.

Exención fiscal para residentes extranjeros mayores de 65 años

Algunos residentes extranjeros tienen la posibilidad de acogerse a una exención del impuesto sobre plusvalías al vender su propiedad en España. Para poder beneficiarse de esta desgravación fiscal, es necesario cumplir con las siguientes condiciones:

• El vendedor debe haber residido de manera legal en España durante un período superior a tres años.
• La propiedad que se va a vender debe ser la residencia principal del vendedor.
• El vendedor debe tener 65 años o más.

No obstante, en caso de que el vendedor abandone España para establecer su residencia permanente en otro país después de la venta de la propiedad, se aplicará una deducción del 3% en la plusvalía. Esta deducción puede ser recuperada mediante la presentación de la declaración de la renta correspondiente al año siguiente a la venta del inmueble.

Es importante tener en cuenta que, según la legislación española, un propietario que haya cumplido 65 años en el momento de la venta no puede enajenar su propiedad sin asegurar que se trasladará a una nueva vivienda. Por lo tanto, en el momento de la transacción, el vendedor debe contar con un contrato de opción de compra de una nueva vivienda, un contrato de arrendamiento de vivienda con posibilidad de prórroga o bien ser propietario de una vivienda ya existente.

Cómo vender una propiedad en España con una hipoteca existente

Cuando se desea vender una propiedad en Mallorca que tiene una hipoteca vigente, es fundamental prestar atención inmediata a la situación hipotecaria. Es responsabilidad exclusiva del vendedor cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, incluso si se cuenta con un documento del banco que confirme el cierre de la hipoteca.

Los gastos asociados a la amortización anticipada de la hipoteca pueden variar dependiendo de la etapa de amortización en la que se encuentre. Por lo general, el costo oscila entre el 0,5% y el 1% del saldo pendiente de la deuda en el momento de la cancelación.

Asimismo, los gastos de cancelación en el Registro de la Propiedad pueden variar según el tipo y valor de la propiedad, generalmente oscilando entre 200 y 350 euros.

Gastos adicionales a considerar al vender una propiedad

Al momento de vender una propiedad en Mallorca, es importante tener en cuenta los gastos adicionales, como los costos de comunidad y suministros.

Gastos	Precio
Reparación preventa	en función de los cambios necesarios
Una limpieza completa antes de la sesión de fotos	40 euros -100 euros
Mantenimiento del jardín, si lo hay	entre 100 y 300 euros
Limpieza antes de entregar las llaves al nuevo propietario, si así se acuerda.	12 euros por hora
Servicios de una empresa de transporte si la propiedad se vende sin muebles	12 Cham - 15 euros por hora

Yes! Mallorca Property recomienda preparar su propiedad para la venta mediante el home staging, técnica que puede aumentar su valor hasta un 20%.

Antes de firmar la escritura de compraventa ante notario, el vendedor debe presentar un Certificado de Comunidad que confirme la inexistencia de pagos pendientes de facturas de servicios públicos. Este certificado tiene un costo de 20 euros, y es necesario realizar todos los pagos correspondientes antes de obtenerlo.

Otro gasto a tener en cuenta es la publicidad inmobiliaria. Para vender su propiedad de manera rápida y rentable, es necesario publicar fotografías y videos de alta calidad en portales locales y extranjeros. En caso de vender a través de una agencia inmobiliaria, generalmente ellos se hacen cargo de los gastos de un fotógrafo profesional y de toda la publicidad necesaria. Las agencias serias cuentan con cuentas premium en portales importantes, lo que garantiza que su propiedad aparezca en una posición destacada y atraiga a un gran número de compradores.

Por último, al vender una propiedad, puede requerirse un doble depósito. El vendedor y el comprador firman inicialmente un "contrato de opción" que incluye una cláusula de responsabilidad por parte del vendedor hacia el comprador. En caso de que el propietario cambie de opinión respecto a la venta de la propiedad, está obligado a duplicar la cantidad del depósito recibido por el comprador.

Ventajas y desventajas de vender una propiedad con o sin agencia inmobiliaria 

Con una agencia inmobiliaria: 

Beneficios

Ddesventajas

1. Conocimiento de la legislación fiscal española  2. Asesoramiento gratuito sobre pagos e impuestos  3. Fotos y vídeos profesionales de su propiedad  4. Publicidad premium en los principales portales inmobiliarios del mundo  5. Base de clientes propia  6. Navegación y realización de exposiciones en línea 7. Asistencia en la organización de la preparación previa a la venta  8. Soporte de la venta antes y después de la firma de la escritura de compraventa ante notario.  9. Ayuda con los certificados y certificados.

1. Debe elegir la agencia inmobiliaria con la que desea trabajar.  2. El vendedor paga los honorarios del agente.

Sin agencia inmobiliaria:

Beneficios

Desventajas

1. No es necesario elegir una agencia inmobiliaria.

1. tiene que resolver el pago de sus impuestos  2. el coste de un abogado para calcular el pago de impuestos.  3. Búsqueda independiente de especialistas para preparar la propiedad para la venta.  4. los servicios de un fotógrafo profesional  5. Autopublicación en portales inmobiliarios  6. Recoja usted mismo todos los certificados.  7. Siempre una venta larga  8. La necesidad de asistir en persona a todas las exposiciones.  9. Costes adicionales y pagos innecesarios.

Conclusión 

En resumen, colaborar con un agente inmobiliario profesional puede eximirlo de las complicaciones fiscales y los gastos asociados a la venta de una propiedad. Si desea vender su vivienda, nuestro equipo de especialistas con años de experiencia en diversos campos le brindará el apoyo necesario para obtener la mejor oferta para su propiedad.

En Yes! Mallorca Property, contamos con un equipo de profesionales experimentados que lo guiará y brindará asistencia experta en cada etapa del proceso. Gracias a nuestros amplios conocimientos y habilidades de negociación, podemos ayudarlo a evitar errores costosos y asegurar una experiencia de venta fluida y sin estrés para su propiedad en Mallorca.

No dude en contactarnos hoy mismo para discutir su propiedad. 

FAQ

1. ¿Cuáles son los costos asociados con la venta de una propiedad en España?

Al vender una propiedad en España, es importante considerar varios costos, como los honorarios de la agencia inmobiliaria, los gastos legales, los honorarios notariales y los impuestos.

2.    ¿Cuáles son las implicaciones fiscales al vender una vivienda en España?

Al comercializar una vivienda en España, es importante tener en cuenta las implicaciones fiscales, como las plusvalías y el impuesto de no residentes. Resulta fundamental buscar el asesoramiento de un experto en materia fiscal para comprender las obligaciones tributarias asociadas a la venta de un inmueble.

3.    ¿Cómo puedo evitar el impuesto de plusvalía en la venta de mi propiedad en España?

Existen diferentes estrategias para reducir o evitar el impuesto sobre plusvalías al vender una propiedad en España, tales como la reinversión de los beneficios en otro inmueble o el aprovechamiento de deducciones específicas. Se aconseja solicitar el asesoramiento de un profesional especializado en materia fiscal para explorar estas opciones de manera adecuada.

4.    ¿Cuál es el impuesto de no residente al vender una propiedad en España?

El impuesto de no residentes es una obligación tributaria que recae sobre los individuos que no son residentes en España y poseen una propiedad en el país. En el momento de la venta de dicha propiedad, los propietarios no residentes están sujetos a una retención del 3% del precio de venta, la cual puede ser deducida del importe final del impuesto a pagar. 

5.    ¿Cuál es el costo de los honorarios notariales en la venta de una vivienda en España?

Los gastos notariales asociados a la venta de una vivienda en España son variables y dependen tanto del precio de venta como de la complejidad de la operación. Por lo general, los gastos notariales representan un porcentaje que oscila entre el 0,1% y el 0,5% del precio de venta.

6.    ¿Quién es responsable de pagar los honorarios notariales en España?

En el contexto español, es común que el comprador asuma los gastos notariales asociados a la compraventa de una propiedad, si bien este aspecto puede ser objeto de negociación entre las partes involucradas, es decir, el comprador y el vendedor.

7.    ¿Cuánto cuestan los gastos de gestión inmobiliaria en España?

Los honorarios de los agentes inmobiliarios en España se determinan en base a la complejidad de la transacción y los servicios específicos que se requieran. Por lo general, estos honorarios pueden variar entre el 1% y el 2% del precio de venta de la propiedad.

8.    ¿Cuál es el costo de la Plusvalía?

El impuesto de Plusvalía es un tributo local en España que se calcula en base al aumento del valor del terreno en el que se encuentra la propiedad. La cuantía de este impuesto es determinada por la administración local y se calcula teniendo en cuenta diversos factores, como la antigüedad del inmueble y su valor actual.

9.    ¿Cuál es la tarifa notarial en España?

El arancel notarial en España se refiere a la tarifa que cobra el notario por sus servicios de supervisión de la transacción y elaboración de la documentación requerida. El costo de este arancel puede variar dependiendo de la complejidad de la operación y generalmente es asumido por el comprador.

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